Un interesante comportamiento experimentó el mercado de arriendo de locales comerciales en Strip Center durante la primera mitad del 2020, evidenciando variaciones en sus principales indicadores en virtud de su mix comercial, según destaca el informe de la consultora inmobiliaria GPS Property.
La vacancia del sector registró un importante aumento por segundo período consecutivo, pasando de 4,19% en el segundo semestre de 2019 a 7,02% al 1er semestre de este año, como consecuencia de la crisis social de 2019 y los efectos de la pandemia. No obstante, la presencia de establecimientos de primera necesidad -como supermercados, minimarkets, farmacias, bancos y restaurants (delivery)- evitó un impacto de mayor profundidad en cerca del 70% del stock total de Strip Center del Gran Santiago, gracias a una operación relativamente estable.
Joaquín Brahm, gerente general de GPS Property, señala que “los arrendatarios anclas o cadenas de primera necesidad, representan más de la mitad de la actividad de estos centros comerciales, otorgando un buen perfil de riesgo que acota la exposición frente a las variaciones del ciclo económico. Para este tipo de proyectos no basta solo con tener una buena ubicación, sino que es fundamental el mix comercial para garantizar el flujo de clientes y apalancarse en tiendas que son más resilientes en momentos difíciles”.
Fernando Arancibia, Director de Real Estate de BTG Pactual, coincide con esta afirmación, señalando que “en nuestra cartera de Strip Centers, las tiendas ancla clasificadas dentro de “rubros esenciales” y que han operado de forma continua, como supermercados, farmacias, bancos, entre otros, equivalen a un 57% de los ingresos. Por otra parte, tanto supermercados como farmacias han incrementado sus ventas en este período en 6% real al primer semestre respecto a 2019, y esperamos que sigan aportando flujo de clientes a las demás tiendas a medida que estas vayan abriendo gradualmente”.
Otro efecto que confirma el peso relativo de las tiendas de rubros esenciales es la evolución de la vacancia por pisos. Para locales en primer nivel, donde usualmente se ubican las tiendas de conveniencia, la disponibilidad se incrementó de 3,44% a 5,72%, mientras que, en locales de pisos superiores donde predominan las tiendas de destino (PYMES) que optan por precios más bajos, aumentó de 7,25% a 12,42%.
Brahm recalca que este nivel de vacancia no muestra aún el real efecto del mercado y que podría crecer aún más. “Actualmente hay un importante número de pequeños locatarios a los cuales se les están otorgando facilidades de pago y que, de continuar la situación de contracción económica, habrá un punto en que no podrán mantenerse con niveles bajos de ingresos, lo que podría aumentar aún más la tasa de vacancia”.
Según destaca el informe, pese a las complicaciones sanitarias este período registra el segundo mayor ingreso en los últimos 4 años, con dos nuevos Strip Center en las comunas de Colina y Quilicura, además de la ampliación de uno existente en Huechuraba, los que suman ~9.000 m².
A su vez, indica que la recuperación en este tipo de activos inmobiliarios podría ser más rápida —en comparación con el resto del comercio— por las ventajas que lo caracterizan, en relación a la variedad de servicios ubicados en un solo lugar, baja concentración de público y espacios más abiertos al aire libre.
Dependiendo que como continúen las restricciones impuestas por la crisis sanitaria, se espera que entre el segundo semestre de 2020 y primer semestre de 2021 entren al mercado cerca de ~25.000 m² de superficie disponible para arriendo de locales comerciales.
