- De acuerdo con el análisis, los precios de las viviendas requieren el ahorro de más de dos años de ingresos íntegros de una familia promedio para pagar el pie.
- En el caso de la hipoteca, esta es equivalente a un promedio de nueve años de ingresos del núcleo familiar.
- Considerando el periodo entre inicios de 2022 y fines de 2023, los proyectos en venta disminuyeron, mientras que el período para agotar stock aumentó.
Concepción, marzo 2024.- El primer informe de actividad inmobiliaria USS-Tinsa, que analizó las comunas de Concepción, Talcahuano, Hualpén, Penco, Chiguayante y San Pedro de la Paz, entregó información relevante en materia de acceso a la vivienda.
La iniciativa impulsada por la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño de la Universidad San Sebastián (USS) y la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa, muestra que para la mayoría de los proyectos del Gran Concepción se requieren más de dos años de ahorro (100% del ingreso) para reunir el pie para optar a una vivienda, considerando como base la totalidad de oferta vigente a la fecha.
En la misma línea, el pago de la hipoteca es equivalente a un promedio de nueve años de ingresos. Por otro lado, si se analiza el acceso a la vivienda entre los habitantes de la región con las rentas más elevadas, menos del 50% de la oferta inmobiliaria permite sostener el 25% del ingreso familiar de los hogares de altos ingresos.
Menos proyectos en desarrollo para la venta
El análisis evidencia una disminución sistemática de los proyectos en venta desde inicios de 2021 (191) a fines de 2023 (156), lo que se observa, además, en todas las comunas del Gran Concepción.
Este descenso de los proyectos aplica tanto para departamentos como para casas. Estas últimas, presentaron el punto más bajo en el tercer trimestre del año pasado, periodo en que descendió a solo cuatro proyectos ingresados. Siguiendo la tendencia de todos los años, en el último trimestre ingresaron más proyectos, pero aun así menos que el símil del 2022.
Al analizar el stock ofertado en las comunas del Gran Concepción, es decir, la cantidad de viviendas disponibles para la compra en cada período, éstas llegaron a 6.809 unidades -considerando casas y departamentos-, lo que corresponde a una disminución de 9,2% desde el último trimestre de 2022.
Estabilización en la venta de viviendas nuevas
De acuerdo con el informe USS-Tinsa, si bien ha habido una reducción muy importante (55%) de la demanda de viviendas nuevas desde principios de 2021, en el último año hubo una estabilización en las ventas del Gran Concepción. La mayor participación en las ventas se produce en el segmento entre 2.000UF y 3.000 UF, con 469 unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2023 (57%), seguido del tramo 3.000UF–4.000UF, con 159 unidades vendidas (19%).
En relación con el ritmo de venta, el mercado de departamentos tuvo una velocidad de 2,1 unidades/mes en el cuarto trimestre de 2023, manteniéndose sin variación significativa en comparación con el trimestre anterior. En el mercado de casas, la velocidad de venta por proyecto alcanzó 1 unidad/mes.
Así, el promedio de meses para agotar stock (periodo estimado de venta del total de viviendas actualmente disponibles), llegó a 11,7 meses en el cuarto trimestre de 2023, disminuyendo un 12% respecto al periodo anterior. La comuna de Penco mejoró significativamente este indicador en el último trimestre de 2023, pasando de 21,2 meses para agotar stock en el tercer trimestre a 15,7 meses en el cuarto.
Superficies promedio de departamentos por comuna
Las comunas de San Pedro de la Paz, Talcahuano y Concepción cuentan en su oferta con superficies promedio de departamentos que mantienen una tendencia a ser estables en el tiempo, es decir, sin grandes cambios en su tamaño (m2). Sin embargo, se destaca la diferencia con la comuna de Concepción, que posee unidades mucho más pequeñas y en clara tendencia a la baja. Lo anterior, respondería a la predisposición de stock de una tipología de unidades de 1 dormitorio y/o tipo Estudio.
A su vez, Concepción lideró las ventas de departamentos con un 60,3% de participación con 434 unidades. Seguido por San Pedro de la Paz con un 13,1% de participación con 94 unidades, disminuyendo un 23,6% respecto al trimestre anterior. En el mercado de casas, Concepción se presenta con la mayor participación de ventas con 35,5% equivalentes a 38 unidades e incrementando un 2,7% en relación con el trimestre anterior. Mientras que San Pedro de la Paz posee un 29,0% de participación con 22 unidades al cuarto trimestre de 2023.
Para Federico Casanello, decano de la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño (FIAD), ‘‘A pesar de las dificultades que tienen las personas actualmente para acceder a créditos hipotecarios, la demanda de viviendas nuevas se ha ido estabilizando en el último año en el Gran Concepción. Esto se explica por diversos factores, donde uno tiene relación con los subsidios”.
Además, señala que ‘‘el convenio entre nuestra facultad y Tinsa permitirá contar con indicadores comparables, por territorios y períodos, lo que facilitará la investigación científica, tanto de nuestros académicos como de estudiantes de pre y postgrado, además del aporte a la sociedad para la prospección y evaluación de políticas públicas urbanas desde una perspectiva constructiva y científica’’.
En la misma línea, el director general de Tinsa Chile, Fabián García, destaca que este primer informe emanado de la alianza de colaboración con la Universidad San Sebastián se haya enfocado en la zona centro-sur del país, “ya que se alinea con nuestro interés de promover el desarrollo y aportar a las políticas públicas en regiones, a través de modelos innovadores de investigación que permitan obtener y difundir proyecciones más precisas de los rendimientos del mercado inmobiliario. Este tipo de data es una herramienta muy valiosa para mitigar el riesgo y dar más certezas tanto a las personas y como a las inversiones”.
Sobre el Informe de actividad inmobiliaria USS-Tinsa 2023
El acuerdo colaborativo que mantienen la Universidad San Sebastián y Tinsa Chile permite analizar información sobre tipologías edificatorias, ingreso de proyectos, ventas, vacancias, tendencias en mercados regionales y/ comunales y asequibilidad a la vivienda utilizando herramientas de Big Data, Inteligencia Artificial y automatización, junto con el desarrollo de un análisis descriptivo de los datos censales de Incoin LA de Tinsa, con énfasis en la explicación de fenómenos temporales.
