En plena pandemia han irrumpido con fuerza casos de arrendatarios que mantienen retenidas las propiedades que habitan, pese a ser exigidas por sus dueños frente al incumplimiento del contrato, por no pago del arriendo y otras situaciones irregulares, que en casos extremos terminan por derivar en juicios largos, cuyos costos son difíciles de asumir por el arrendador, para poder expulsar a dichas personas.
De hecho, se trata de un problema que antes de la crisis sanitaria afectaba la tranquilidad económica de unas 60 mil familias dueñas de uno o más inmuebles en estas circunstancias, según datos entregados por la Corte Suprema de Justicia.
Para el socio de CBC Abogados, Pablo Cifuentes, la Ley 18.101, que regula el procedimiento a seguir ante Tribunales a fin de poner término a un contrato de arrendamiento, establece un proceso que resulta relativamente expedito y concentrado, donde la dictación de la sentencia puede tomar alrededor de un mes a contar de la realización del comparendo único al que las partes son citadas, no obstante pueden surgir complicaciones que extiendan la tramitación.
Según el experto, “si la parte arrendataria promueve incidencias o defensas que demoren el procedimiento, éste se puede ver ralentecido” y para ordenar el abandono de la casa o departamento “se debe gestionar su lanzamiento con auxilio de fuerza pública, lo que puede ser engorroso y costoso -por la coordinación que debe efectuarse con personal de Carabineros, el pago de honorarios de un receptor judicial que debe estar presente en la gestión, y de personal para que efectúe el retiro de los bienes del arrendatario desde el interior de la propiedad, etcétera- todo lo cual toma tiempo”.
Lo anterior, sostiene el abogado, “termina por ´beneficiar´ a los arrendatarios más conflictivos, quienes terminan quedándose en la propiedad sin pagar por todo el tiempo que dure el juicio y hasta que finalmente se logre que sean expulsados”.
Bajo dicha perspectiva, proyectos como aquel llamado ´Devuélveme la casa´ que ha impulsado el diputado de Renovación Nacional, Gonzalo Fuenzalida, cobran relevancia, para contribuir a que estas gestiones se vuelvan lo más expeditas posibles, permitiendo a los arrendadores recuperar sus propiedades, en plazos mucho menores a los actuales.
Un nuevo procedimiento
En palabras del abogado Rodrigo Cabrera, también socio de CBC y Cía. Abogados, el proyecto de ley en actual tramitación, contempla dos situaciones distintas: “en primer lugar, establece una medida prejudicial precautoria en favor de los arrendadores, en cuya virtud éstos podrían solicitar la restitución inmediata del inmueble -incluso con anterioridad a la dictación de la sentencia-, cuando el bien se hubiere destruido o inutilizado parcialmente por acción u omisión del arrendatario”.
Como segundo punto -observa el abogado- se incorpora un nuevo procedimiento monitorio para el cobro de las rentas adeudadas, por medio del cual, si el arrendatario no paga las rentas adeudadas o no formula oposición, luego de haber sido reconvenido de pago en dos oportunidades, se le tendrá por condenado al pago de dichos montos, disponiéndose, además, su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en un plazo no superior a diez días.
Al respecto, el parlamentario detrás de este proyecto sostiene que “no es posible que los propietarios tengan que esperar un año o más para que se decrete el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, debemos modificar estos plazos” y a su vez, remarcó que el proyecto igualmente podría contribuir como “una solución para las tomas ilegales que han afectado a familias durante la pandemia, como las que hemos visto en la comuna de La Florida”.
Por su lado, el abogado Rodrigo Cabrera recomendó a quienes estén pensando en arrendar un inmueble “efectuar un análisis comercial del eventual arrendatario, solicitándole antecedentes tales como las liquidaciones de sueldo, certificado de antigüedad laboral, Dicom, certificados de cotizaciones, y remuneración mínima, entre otros”.
De igual manera, sugirió “siempre escriturar el contrato en un documento, claro y preciso, idealmente ante un notario y con asesoría de un abogado y que éste contenga algunas cláusulas fundamentales para resguardar los intereses del arrendador, como lo son la existencia de un fiador y codeudor solidario que respalde al arrendatario del inmueble y el establecimiento de un pago en garantía por los daños que se puedan provocar con expresa constancia de que éste no podrá imputarse a renta por parte del arrendatario”.
